代建业务涉税风险管理与应对

我近期带队参与了一个房地产委托管理项目，受托方是国内著

【资料图】

名的代建公司。结合着之前参与过的几个代建业务，我想探讨

下项目代建业务中涉税风险和困惑。

我们知道，代建分为商业代建、资本代建和政府代建等模式。

今天我们仅分析商业代建。

商业代建模式下，开发建设单位（业主单位）即委托方提供土地和

开发资金。代建方即受托方依靠完善的品牌管理、严格的质量控制

体系，提供专业管理、品牌输出服务，鉴于代建方的管理和品牌优

势，不但能够吸引客户购房、促进销售，往往还能创造品牌溢价的

效果，从而实现了1 1 ＞ 2 的效果。

双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定，委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资

风险。代建方负责全过程管理， 包括项目前期管理、 规划设计管理、工程营造管理、成本管理营销管理、竣工交付管理。

需要注意的是，代建方接受业主单位委托代建房屋时，应同时满足下列条件：

1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（2）与委托

方不发生土地使用权、产权的转移；（ 3）与委托方事前签订委托代建合同；（ 4）不以受托方的名义办理工程结算。

营改增前，部分地方税务机关还曾关注， “代建方是否存在垫资行为 ”，如果存在垫资则不予认定为代建业务，个人认为这点是不对

的，但是开发建设单位也要提前规避雷区。

营改增后，代建方按照合同约定收取管理费用，开具发票时，应按

“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代

建手续费。实践中，代建方开具的发票名称有“*鉴证咨询服务* 委

托管理费 ”、“现代服务 * 其他现代服务* 代建管理费 ”等，不一而足。

不过，业主方采用一般计税时，收到增值税专用发票，抵扣增值税

销项税额，不存在什么大问题。

最大的问题是，目前代建费用支出，能否计入开发间接费，在